不動産売却の流れ
STEP1 売却の相談
売却理由、希望金額、売却成立までの流れなどについて説明を受けます。この時、説明を受ける人が担当になる場合が多いです。ここでコミニュケーションをしっかり取ることで自分の意思が伝わり今後の進め方に大きな影響を与えます。
STEP2 売却物件の法的規制の調査・価額の査定
実際に、不動産会社の社員が現地を訪れ、外周や、中を見て物件の況を把握し、物件の概要を頭に入れます。大手の不動産会社などでは統一化されたチェックシートがあり、それに沿ってチェックしていきます。
その後、業者は社に帰り、役所などに足を運び、物件の権利関係や法規制などの調査を行った上で、物件の状況を精査し過去の同じエリアでの販売実績や現在の市場動向、店にいる購入希望者リストの状況などを勘案しながら契約に至るであろう価格（査定価格）を算出します。
また、算出された金額は「査定書」と呼ばれる書面にてお客様に提出されます。これは法律にも規定されており、宅建業法34条の2第2項に「宅地建物取引業者は、当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」という規定があります。なので査定金額を口頭だけで言って根拠を示さない不動産業者は過去の経験上、要注意といえるでしょう。いい加減に高い金額で売れるようなセールストークをして売却の受託を行い、後は無理やり値下げさせて叩き売るというパターンが往々にしてあります。気をつけてください。
| ■当事務所でお手伝いできること |
| お客様の物件の査定金額が妥当であるかどうか、業者から提出された査定書の内容が妥当性のあるものかどうかをアドバイスいたします。また、当事務所におきましても別途、査定や調査を承ります。正しい資産価値を知ることは取引を進める上でも非常に重要なことです。 |
STEP3 売媒介契約の説明及び契約締結
「媒介」って何？と思う方がいるかもしれません。「媒介」とは「仲介」という意味で売主・買主の間に入ってもらい取引を進めてもらうという意味です。売却を進めるに当たって、不動産会社に任せるのに口約束ではダメです。法律で書面として交付することが決められています。（宅建業法34条の2）。
ここで成約時の手数料、媒介契約の種類、媒介期間等を互いに合意します。もし物件が空室の場合にはここで鍵を預けてしまい、後は不動産会社に任せます。
また書面を交付せず、口約束で勝手に売却活動をしようとするする業者は危険ですので避けてください。後で、手数料や売却金額などで必ず揉めます。また、媒介契約の種類には以下の3種類があります。
| 複数業者との契約 | 依頼者自ら発見した相手との取引 | 指定流通機構への登録義務 | 媒介経過報告義務 | |
| 専属専任媒介契約 |
×
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×
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5営業日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 |
×
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○
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7営業日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 |
○
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○
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なし
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なし
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| ■当事務所でお手伝いできること |
| 媒介契約書には、記載しなければいけない事項が定めれております。その内容について書面鑑定いたします。また媒介契約前にお会いして、契約時に立ち会うことも可能です。 |
STEP4 売媒活動開始
媒介契約締結に伴い委託された不動産会社は売却活動を開始します。いかに物件情報を多くの人に露出していくのかというのが大きなテーマとなります。
※主な売却活動
不動産のセールスプロモーションには主に以下のことが行われています。
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内容
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| Reins登録 | 業者間でのデータベース登録のことです。”指定流通登録機構”という国土交通大臣認定の団体に仲介業者が指定流通登録機構のデータベースに物件情報を登録します。これにより他社もデータベースを検索することで売却物件を知ることができ、広く購入希望者を探すことが可能となります。尚、この登録は専任媒介契約には義務付けられております。（宅建業法第34条2の7）専任媒介の場合は契約締結から休業日を除き7日以内、専属専任媒介の場合は休業日を除き5日以内の登録です。 （宅建業法施行規則第15条8）また登録が完了したら依頼者に登録書面を交付することが義務付けられています。（宅建業法第34条2の6） |
| インターネット | 最近ではネットを通じた成約が大幅に増えています。不特定多数への露出ならかなりの効果があります。 |
| 住宅情報誌 | 紙媒体で低価格なので広く普及しています。一覧性に優れる。どこでも検討できる、相場を掴み易い等のメリットはあります。 |
| 手巻きチラシ | 人が直接ポスティングするものです。Reinsやインターネットに登録する前に行えるので、一番早い。またピンポイントで行うので反響率も高いです。 |
| 折込チラシ | ご存知、毎週金曜から入るチラシです。部数が何万部もあるので広く物件が認知されます。ただ、費用が高いので業者としても頻繁に行わない場合もあります。ただ、新聞をとっていない家庭には一切入りません。 |
| 業者間情報 | 不動産業者の前を通ると、よく物件情報が窓に貼ってあります。あれは専門の業者が物件の情報を入手して各エリアの不動産会社に有償で毎週配布しているものです。これを行うことで各不動産会社に購入希望のお客様に対して物件のセールスをしてもらえることになります。 |
上記の活動が主な売却活動であり、これを複合的に行うことが物件の早期売却が可能となります。売却を依頼したらどのような活動をしているか確認してください。適正な活動をしないで「売れない」「引き合いがない」などど言わせずにキチンと依頼者自身も活動の内容を把握してください。
尚、専任媒介の場合には活動報告を2週間に1回、専属専任媒介の場合には1週間に1回依頼者に対して報告が義務付けられています。
| ■当事務所でお手伝いできること |
| 毎回報告されているが内容が良く判らない、忙しくて時間がない、というお客様には私が代わって売却担当業者と折衝いたしまして報告をさせていただきます。 |
STEP5 案内・内見
物件が広く露出されると、各社、購入希望客に物件をセールスします。そこでお客様の感度が出ると現地に案内することになります。これを”案内”また実際に建物内部を見学することを内見（ないけん）と言います。
実際には不動産会社の営業マンが同行してくるので特に何かするとかそういうことはありません。売主として告知しておくべきことがあれば、言っても良いかと思います。
内見に来てもらうとグっと契約への確率が高くなってきます。
STEP6 契約
内見をした人の中から、実際に買いたいという人が出てくると、購入希望者を連れてきた不動産会社が、売主側の不動産会社に「購入申込書」「買付証明書」等の書面にて正式に希望金額、契約希望日、引渡し希望日などを書いて持ってきます。ここから売主・買主はどちらも仲介業者を通しての折衝となり、条件が合意に至れば、後日、重要事項説明→納得→契約書に押印して売買契約成立となります。
| ■当事務所でお手伝いできること |
| 重要事項説明書に関する内容鑑定、ご説明、売買契約書の内容鑑定、ご説明、または重要事項説明書、売買契約書の作成等、また契約時の立会い等サポートさせていただきます。 |
STEP7 立会・引渡し準備
契約も終了し、引渡しの日も正式に確定したとなると次に、売主で住宅ローンを組まれている方は抵当権抹消に向けて動き始めます。、通常、売却代金をローン返済の原資にあてるので、事前に借入先の銀行に行き、引渡しの日に全額返済する旨を連絡します。（抵当権などがついたままですと所有権の移転ができません。）そして、引渡し1週間ぐらい前になったら売り側・買い側全員が物件に集まり最終物件確認を行います。これで買主が納得すれば正式に引渡し、残金決済が行われることになります。
STEP8 残金決済・引渡し
立会いも終了し、引渡し日当日には特に何もすることはありません。事前に不動産会社より売却代金に関する実際の手取り分の連絡がきていますので、家の鍵を売却代金入金後に渡すだけになります。この時、登記の専門家である司法書士が立会い書類や売却の意思を確認しながら安全に事務手続きを進めていきます。場所は通常金融機関で行いますので、他行宛ての入金などの場合は時間がかかる場合が多いので1時間から2時間ぐらいは見ておいたほうが良いです。入金確認後司法書士が法務局に行き、所有権の移転登記を行い取引終了となります。
その後、実際には契約に定めた瑕疵担保期間を経過した後で本当の取引終了となります。
| ■当事務所でお手伝いできること |
| 残金決済及び引渡しに関しましては立会いを始め、ローン抹消手続き、残金の計算等、また提携司法書士による登記手続きなどトータルにサポートいたします。 |