本人の税込年収（万円単位）×35％÷4427×100万=借入可能額（千円）
住宅ローンについて
マイホームを買うのにCash（現金）で買われる方はこのページは役に立たないので読まないで下さい。
逆に購入資金の大半を住宅ローンで資金調達される方は事前によく読んでから不動産会社に訪問してください。住宅を購入するにあたっての資金計画は、皆様、購入者にとって一番大事なところです。物件よりも何よりも大事なところですね。そもそも資金計画（いくら借りれるのか）が決まらないと欲しい物件があっても購入することができないので、物件探しも只の遠足となってしまいます。
不動産会社においても、この「資金計画」という問題は一番重要なところで、まずここで「買える客」か「買えない客」か見極めます。私が不動産会社の営業マンだった頃も、いくら、お客様が物件の購入を希望されても、まず銀行側に確かに融資可能かどうかを確認しないと売主には購入希望の連絡は入れませんでした。
なので銀行側から融資が厳しいという回答がでると、その瞬間に不動産会社はそのお役様に対するセールスを一切中止します。（買える見込みの無い人にいくらセールスしても意味無いですよね。）
では今から資金計画に関する勉強を始めましょう！
銀行融資に関して
以前は都市銀行などは住宅ローン分野などは見向きもしませんでした。しかしながら昨今の企業の直接金融による資金調達や金融自由化などに伴い民間金融機関の住宅ローン商品の充実には目を見張るものがあります。最近では金利だけでなく、成人病リスクなどの保険付きのローンなどもあり迷うことが多いですね。まず、不動産購入者の通常のセオリーとしては銀行から借りることが出来る金額（融資限度額）の概算を電卓でポンポン叩いてと出しましょう。
融資可能限度額算出式
この数式の意味は「税込み年収の35％までを年間のローンの支払い限度額として、35年払いの金利4％で借りれる金額はいくらか」という意味を表現している数式です。金利4％は銀行側の審査時の金利なのですが（実際の貸出金利はもっと低いのですが先々のリスクも見込んで4％となっていました。）今では、銀行によって審査金利もバラバラで3.5％で審査するところもあるのであくまで目安として使います。35％というのは銀行の審査上のガイドラインで年収の35％以内なら返せるだろうということで、こうなっています。これを返済比率（通称：ヘンピ）などと言います。次に35年という借入期間ですが、これは銀行側のほうで設定がありましてサラリーマンなら完済年齢期限が79～80歳、自営業者なら60歳などど、各銀行で決めています。なので簡単に言うと借入時に46歳の会社員は35年ローンは組めない可能性が出てきます。（完済年齢が81歳になってしまいます。）そうすると前述の式の「4427」の部分が変化してきますが、これでも、前述の返済比率は35％以内という縛りがあるので、借入期間は短くせざるを得ない返済比率は35％以内ということで、若い人に比べ条件面で不利になっていくことは否めません。やはり、家を買わなければいけない人でローンを使うなら早めの購入がオススメですね。
では実際に計算してみましょう
＜条件＞年齢35歳・会社員・年収税込み500万・他一切借入、クレジット無し・健康 と仮定すると
500×0.35×4427÷1,000,000≒39,530千円→借入目安は3900万円と導かれます。
3900万を500万で除すると約7.8倍になります。なので44歳未満の皆さんは自分に当てはめる時は源泉徴収表の一番左上にある税込み年収の7～7.8倍ぐらいまで借りれる可能性があると思ってください。
実際に借りるまでの流れ
以下の図となります。
実際には、ローンを申し込む前に「事前審査」といって簡便な方法で、信用状況や属性などを審査して大まかな方向性を出してしまいます。ここで、銀行からＯＫの打診がくれば審査を受け付けてもらえるのですが、ここでダメですと正直、不動産購入は厳しいです。
またここでは、銀行は保証会社に頼んで皆さんの信用情報にアクセスして結果を出しますので、他で車のローンを借りている、クレジットの借入がある。などの場合で信用枠を超えてしまっている場合、融資を受けることはできません。また、過去に何回か返済を遅らせてしまったり、トラブルに遭遇している場合などは信用情報に記載されている可能性があるので融資が否認される可能性があるので気をつけてください。クレジットカードを持っていてキャッシングの利用は無くとも、データ上では借入と解釈される恐れもあるので、心配な方は、クレジットカードを退会することをお勧めします。また信用情報は本人ならば開示請求が可能です。参考までに請求してみてはいかがでしょうか？
主な個人信用情報機関
●（株）シー・アイ・シー（CIC) ほとんどのクレジットカード会社はこの機関に加盟しています。
●全国信用情報センター連合会（全情連JIC） 消費者金融専業の業者が主な会員です。
●全国銀行個人信用情報センター（KSC) 銀行、信金、信組、農業協同組合などの金融機関が主な会員です。
●（株）シーシービー(CCB） 外資系クレジットカード会社が主な会員です。
また、団体信用生面保険（通称：ダンシン呼んでいます）というものに加入させられるため、民間商品なら通常ローンの申込み時に告知書を提出します。ここで問題がある告知をするとローンが否認されてしまう可能性が出てきますので、過去に大病されている方は事前に相談したほうが良いでしょう。内容は通常過去3年間の病歴などを告知します。尚、この保険に加入する事で債務者（借入人本人）が死亡しても、保険金でローン残金は支払われるので遺族はローン債務を相続することはありえせん。この他にも成人病や三大疾病罹患時などのリヅクヘッジをする商品もあるので比較検討すると良いと思います。
商品の種類
次は商品についての話です。今、多くの種類が出ていますね。下の表に大きな枠で分類してメリット・デメリットをまとめてみました。
|
メリット
|
デメリット
|
|
|
固定金利型
|
・金利上昇個局面においても、影響を受けないので、返済計画に安心感がある。 | ・今の低金利が先々続くと仮定すると変動型よりも支払額は大きくなる。 ・繰上げ返済手数料が変動に比べ高いところが多い。 ・借入期間の利益を達成しないと旨味がない。 |
|
変動金利型
|
・今の、低金利時代においては利益を享受できる。固定に比べて金利が安いので支払額は少ない。 | ・金利上昇局面においては支払額が増加していく。 |
巷で人気があるのは超長期の固定金利型の商品が人気があるようですがどうなんでしょうか？
実際に考えてみると、果たして35年借入の条件で35年間返し続ける人は居るのでしょうか？具体的な論点で言えば、まず35年固定型の商品がありますが、まずこれは「35年間」借り続けるからこそメリットがあるということを認識してください。35年借入期間の固定金利の利率と変動金利の5年固定特約タイプのものでは利率が全然違います。つまり支払総額も変わってしまうということなんです。確かに35年間借り続ける方はこれがベストですが、皆さんどうですか？
共働きで繰上げ返済したり、親の遺産で繰り上げ返済したり、退職金で一気に返したりできるんではないですか？早く全額返済できるならば、超長期で高い金利ではなく、変動金利型の低金利商品で早めに返済を済ませるというのも合理的です。つまり、返せるなら具体的に何年で返せるのか、その返せる見込み期間の中でベストの商品は何かを再検討してください。商品のタイプと金利と期間だけで簡単に決めてはいけません。
例えば「フラット35」という商品がありますね。これは住宅金融公庫がローンを証券化して銀行と共同して販売している商品ですが、商品を悪く言うわけでは毛頭ありませんが、通常の銀行ローンなら金利の中に含まれているはずの団信（生命保険）は含まれて居ません。なので別途自分で生命保険に入ります。また、物件の8割までしか融資をうけられないので2割の自己資金が必要となったりますが、銀行の商品の場合には物件価格プラス諸費用分まで融資する商品もあります。うわべだけの数字だけではなく、トータルなバランスで物事を選択していくことが大事です。皆さんも10円安い卵だけを買いに行くために、車で隣の町のスーパーまでは行きませんよね。
私、個人の考えとしては固定型、変動型にとらわれず自分の返済プランと将来のライフスタイルを重ね合わせて商品を決定するのが良いかなと思います。銀行によっては長期固定と変動型をＭＩＸさせた住宅ローンなども提案してくれるので自分なりの考えを持つことが大事です。
また金利に関しては、店頭に表示されている店頭金利がありますが、実際には0.5％～1％程度は優遇してもらえるパターンが多いようです。特に属性の良い公務員や上場大企業の社員などは1.2％まで優遇されることもあると聞きます。羨ましい限りです。